Der Bundesrat hat nun doch zugestimmt: Auswirkungen und Risiken des neuen § 7b EStG

Der Bundestag hat am 29.11.2018 den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus verabschiedet. Der Bundesrat hatte den Gesetzesbeschluss damals von der Tagesordnung abgesetzt. Am 28.06.2019 hat der Bundesrat nun doch noch den Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau zugestimmt. Das Gesetz wird nun dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zugeleitet. Es tritt einen Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Folgenden erfahren Sie die wesentlichen Bedingungen, um in den Genuss der Sonderabschreibung zu kommen.

1. Die neue Sonder-AfA
Wer künftig Mietwohnungen kauft oder errichtet und so neuen Mietwohnraum schafft, kann zusätzlich zu der linearen Gebäudeabschreibung (2% p.a.) unter bestimmten Voraussetzungen im Jahre der Anschaffung/Herstellung und den folgenden drei Jahren jeweils eine Sonderabschreibung (5% p.a.) in Anspruch nehmen. Das ergibt eine Gesamtabschreibung von 28% in den ersten vier Jahren. Ab dem fünften Jahr berechnet sich die Restwert-AfA nach § 7a Abs. 9 EStG (Restwert 72% verteilt auf 46 Jahre ergibt einen AfA-Satz von 1,56%).

Beachten Sie: Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Die Mietwohnung muss zusätzlich und erstmalig u nd damit neu geschaffen sein. Dies ist auch der Fall, wenn aus einem Ladenlokal eine neue Mietwohnung oder wenn der Altbau um eine Mietwohnung erweitert wird. Grundsätzlich muss der Wohnungsbegriff des § 181 Abs. 9 BewG erfüllt sein.

§181 Abs. 9 BewG
Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung enies selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 qm betragen.

2. Details der steuerlichen Förderung
2.1 Bauantrag
Begünstigt sind solche Baumaßnahmen, für die der Bauantrag im Zeitraum nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wird. Eine Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Aber auch hier ist zeitlich auf die Stellung des Bauantrags/der Bauanzeige zu achten.

2.2 Förderzweck und Förderhöhe
Förderfähig sind nur AK/HK, die auf Flächen entfallen, die fremden Wohnzwecken dienen, d.h., Grund und Boden und Außenanlagen zählen nicht dazu.

Beachten Sie: Nicht Wohnzwecken dienen Wohnungen, soweit sie nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind (z.B. Ferienwohnungen). Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters soll übrigens aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet werden.
Um dem Missbrauch eines Mietwohnungsneubaus im Luxuspreissegment entgegenzuwirken, wurde die Förderung auf 3.000 € Baukosten je qm begrenzt.

Beachten Sie: Wird diese Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung/Herstellung durch nachträgliche AKHK überschritten, so ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wird auf max. 2.000 €/qm Wohnfläche begrenzt. Dabei ist zu beachten, dass die lineare AfA von den tatsächlichen Kosten berechnet wird.

Wird ein Gebäude neu errichtet und dient dieses Gebäude ausschließlich der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, sind die gesamten, der linearen AfA zugrundeliegenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes grundsätzlich förderfähig. Eine Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen ist nicht erforderlich. Aus der förderfähigen Bemessungsgrundlage sind prozentual nur die Flächen herauszunehmen, die eigen- oder fremdbetrieblichen Zwecken oder eigenen Wohnzwecken dienen.

2.3 Schädlich für die Sonderabschreibung
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neuen Jahren entgeltlich fremden Wohnzwecken dienen. Das gilt auch, wenn das Gebäude innerhalb dieses Zeitraums veräußert wird. In diesem Fall hat der Veräußerer den Nachweis zu erbringen. In dem Kaufvertrag sollten entsprechende Bedingungen/Klauseln hinterlegt werden (bei Verstoß hat der Käufer dem Veräußerer den entstehenden steuerlichen Schaden zzgl. Der anfallenden Zinsen zu ersetzen). Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, erfolgt die Rückgängigmachung der Sonderabschreibung.

Beachten Sie: Die Überlassung der Wohnung zu weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete soll als „unentgeltlich“ angesehen werden. Ein vorübergehender Leerstand ist allerdings unschädlich.

Bei einer Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist erfolgt die Rückgängigmachung der Sonderabschreibung, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der ESt unterliegt. Bei der Rückgängigmachung der Sonderabschreibung ist § 7b EStG die Korrekturnorm. § 233a Abs. 2a AO ist nicht anwendbar, sodass eine volle Verzinsung erfolgt.

2.4 Zeitliche Beschränkung
§ 52 Abs. 15a EStG sieht eine zeitliche Beschränkung der Sonderabschreibung bis einschließlich 2026 vor.

Fundstelle: BBP Betriebswirtschaft im Blickpunkt 07/2019