Minderung der Grunderwerbsteuer um Instandhaltungsrückstellung

von Dipl.Finw. Bernhard Köstler, Neubiberg
Der Erwerber einer Immobilie kann unter bestimmten Umständen die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer um die anteilig auf den Veräußerer entfallende Instandhaltungsrückstellung mindern. Voraussetzung hierfür ist, dass bestimmte bundeseinheitlich abgestimmte Vorgaben im Notarvertrag eingehalten werden. Die anderslautende bisherige Rechtsprechung sowie ein Revisionsverfahren stehen dem nicht entgegen. In einer internen Verfügung hat die Verwaltung hierzu Stellung bezogen.

Grundsätze zur Instandhaltungsrückstellung:
Beantragt der Käufer einer Immobilie die Reduzierung der Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer um anteilig auf den Veräußerer der Immobilie entfallende Instandhaltungsrückstellungen (auch als Instandhaltungsrücklage bezeichnet), lehnt das FA die steuermindernde Berücksichtigung derzeit in der Regel ab.

Als Begründung führen die Sachbearbeiter in den Finanzämtern insbesondere folgende Argumente an:

Argument 1: Die Instandhaltungsrückstellung ist nach § 10 Abs. 7 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer. Folglich kann der anteilig auf den Verkäufer entfallende Anteil der Rückstellung nicht rechtsgeschäftlich auf den Erwerber der Immobilie übertragen werden. Ohne Rechtsträgerwechsel im Sinn des Grunderwerbsteuergesetzes kann die Instandhaltungsrücklage somit keine Minderung der Grunderwerbsteuer bewirken.

Argument 2: Der BFH hat u.a. in seinen Entscheidungen vom 09.10.1991 (II R 20/89) und vom 02.03.2016 (II R 27/14) klargestellt, dass eine vorhandene Instandhaltungsrücklage nicht zur Minderung der Bemessungsgrundlage bei Ermittlung der Grunderwerbsteuer führt, weil es sich bei der Instandhaltungsrücklage um eine Geldforderung handelt, die grunderwerbsteuerlich unberücksichtigt bleibt.
Argument 3: Hinweis auf das Urteil des FG Köln vom 17.10.2017 (5 K 2297/16), in dem auch nach Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes die anteilige Instandhaltungsrückstellung keine Minderung der Grunderwerbsteuermessungsgrundlage bewirken kann. Gegen diese Entscheidung wurde jedoch die Revision beim BFH zugelassen (II R 49/17).
Neue Sichtweise der Finanzverwaltung:
Bei dem geplanten Kauf einer Immobilie können Käufer jedoch neuerdings durch einen Vermerk im Notarvertrag erreichen, dass das FA die Minderung der Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer in Höhe der anteilig auf den Verkäufer entfallenden Instandhaltungsrückstellung akzeptieren muss.

Nach einer internen Verfügung der Finanzverwaltung aus Februar 2019 genügt es dazu, dass der Notarvertrag einen Hinweis darauf enthält, dass die Kaufpreisfindung auch unter Berücksichtigung des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens erfolgte. Diese steuerzahlerfreundliche Auffassung ist (ungeachtet des Revisionsverfahrens mit dem Aktenzeichen II R 49/17) in allen offenen Fällen anzuwenden.

Insbesondere folgende Formulierungen im Notarvertrag sollen zu der gewünschten Minderung der Grunderwerbsteuer führen:

Musterformulierung:
„Im Kaufpreis inbegriffen ist die Instandhaltungsrückstellung/-rücklage in Höhe von …. EUR.“ oder
„Eine Instandhaltungsrückstellung/-rücklage ist vorhanden.“

In diesem Fall wird unterstellt, dass das angesammelte Guthaben der Instandhaltungsrückstellung nicht als Entgelt für den Grundstückserwerb gezahlt wird, sondern vielmehr Aufwand für den Erwerb einer geldwerten Vermögensposition darstellt, die nicht unter den Grundstücksbegriff im Sinn des § GrEStG fällt.

Praxistipp: Diese neuen Grundsätze sind in einem Beschluss der zuständigen Referatsleiter der obersten Finanzbehörden der Länder getroffen worden. Sollte der Sachbearbeiter im FA darüber nicht informiert sein, sollten betroffene Käufer gegen nachteilige Grunderwerbsteuerbescheide Einspruch einlegen und beantragen, dass die übergeordnete Behörde zum Einspruchsverfahren hinzugezogen wird. Dort muss dieser Beschluss bekannt sein.

Verhaltensknigge ohne Hinweise im Notarvertrag:
Hat der Immobilienkauf bereits stattgefunden und im Notarvertrag wurde nicht vermerkt, dass die Instandhaltungsrücklage bei der Kaufpreisfindung eingeflossen ist, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

1. Legen Sie gegen nachteilige Grunderwerbsteuerbescheide Einspruch ein und beantragen Sie mit Hinweis auf das Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof (II R 49/17) ein Ruhen Ihres Einspruchsverfahrens.

2. Alternativ zum Einspruchsverfahren sollten Sie dem FA Schriftverkehr zur Kaufpreisfindung vor Unterzeichnung des Notarvertrags vorlegen, wenn sich aus diesem ergibt, dass die Instandhaltungsrücklage sich eindeutig auf die Höhe des Kaufpreises ausgewirkt hat.
3. Bitten Sie darum, die übergeordnete Behörde einzuschalten, um auf Bundesebene klären zu lassen, ob in diesem Fall ausnahmsweise eine Minderung der Grunderwerbsteuer auch ohne direkten Hinweis im Notarvertrag möglich ist.

Fundstelle: AStW Aktuelles aus dem Steuer- und Wirtschaftsrecht 07/2019