Planung der Instandhaltungsarbeiten

Die Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen entscheidet darüber, welche Aufwendungen sofort und welche nur im Rahmen der Abschreibung geltend gemacht werden können. Baumaßnahmen, die ein Gebäude auf einen höheren Standard bringen, gehören zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die abgeschrieben werden. Wesentlich für die Beurteilung des Standards eines Gebäudes ist der Zustand

  • der Heizungsanlage,
  • der Sanitärinstallation,
  • der Elektroinstallation und
  • der Fenster.

Werden bei einem Bündel von Baumaßnahmen mindestens drei (bei einer Erweiterung mindestens zwei) dieser zentralen Ausstattungsmerkmale erneuert, handelt es sich um Herstellungsaufwand, den Sie nur zusammen mit dem Gebäude abschreiben können.

Bei der Anschaffung eines Gebäudes gelten andere Kriterien. Nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre im Rahmen der Anschaffung des Gebäudes vorgenommen werden. Hierzu gehören Kosten der Instandsetzung und Modernisierung. Es werden auch sogenannte Schönheitsreparaturen oder Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft erfasst (BFH, Urteile von 14.06.2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15). Den anschaffungsnahen Herstellungskosten werden auch Kosten zur Beseitigung verdeckter Mängel zugerechnet, die im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes bereits vorhanden waren, wie z.B. altersübliche Mängel und Defekte, di bei Anschaffung des Gebäudes latent vorhanden waren, aber erst nach dem Erwerb auftreten.

Anders ist es bei Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die nach der Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht werden. Diese Aufwendungen können sofort als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Urteil vom 09.05.2017, Az. IX R 6/16). Hierbei handelt es sich nämlich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur mit 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden können.

Konsequenz: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, sind nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Solche Aufwendungen können sofort in voller Höhe als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten abgezogen werden.

Fundstelle: Steuerzahler—Tip Nr. 10/2019